Ne pas brader le PAV !

Projet emblématique pour Genève, le secteur Praille-Acacias-Vernets (PAV) est particulier au niveau urbanistique, en raison de son périmètre de 230 hectares et de son occupation actuelle par 1650 entreprises, 20 000 emplois et des logements. Il l’est également par sa construction institutionnelle et législative, basée sur des accords conclus en 2010 entre certains acteurs politiques et associatifs, qui ont débouché sur la Loi relative à l’aménagement du quartier « Praille-Acacias-Vernets » (Loi PAV).

Le 23 février dernier, le Grand Conseil, à une voix près, a voté une modification de cette loi*, sur laquelle la population va se prononcer le 10 juin prochain. Cette modification prévoit la création de deux nouveaux logements pour un nouvel emploi. Cette proportion est pertinente, mais le bât blesse dès qu’on regarde le type de logements prévus.

En effet, cette loi prévoit que, sur les parcelles publiques, doit être réalisé un minimum de 80% de locatif et un maximum de 12% de propriétés par étage en droit de superficie. Et l’on doit construire un minimum de 62% de LUP (logement d’utilité publique), dont un minimum de 24% de HBM, lorsque ces parcelles sont en zone de développement. Or, ces dernières concernent plus de 80% du périmètre considéré.

Une proportion de LUP inadaptée

Alors que, dans le reste du canton, on est à 25% maximum de LUP (en zone de développement**), on passe, au PAV, à 62% au minimum. Outre cette singularité, la loi met en relation un minimum (LUP) avec un maximum (PPE en droit de superficie). Si l’Etat souhaitait réaliser 100% de logements sociaux, on voit mal ce qui l’en empêcherait…

Sans reprendre la discussion, pourtant nécessaire, sur quels sont exactement les types de logements qui correspondent aux besoins prépondérants de la population (voir à ce sujet le CCIGinfo n°4/2018), on comprend aisément que la réalisation des 6000 LUP prévus n’est possible que grâce à la présence de logements en propriété, qui assurent l’équilibre des plans financiers. Dans le PAV, le rapport de volume entre LUP et PPE induit une impossibilité économique, les plans financiers ne tournant pas.

En outre, deux tiers de logements sociaux ne concourent pas à l’épanouissement de la mixité sociale. Cet aspect, qui revêt une importance sociologique majeure, déploie également des effets négatifs sur les finances des communes concernées.

Une fausse propriété privée

La loi soumise au vote entend la PPE uniquement en droit de superficie. Dans ce modèle, l’Etat demeure propriétaire du terrain. Aux charges habituelles liées à la propriété s’ajoute donc le loyer du terrain. La charge à assumer par le propriétaire (qui ne pourra réaliser une plus-value au moment de la revente) est jusqu’à 40% plus importante dans ce type de PPE que dans la version classique.

Cette manière de brider la PPE, ainsi que l’espace ridiculement faible qui lui est laissé – et dont la réalisation n’est en aucun cas garantie ! – est particulièrement regrettable quand on voit à quel point la demande est forte. Ces derniers mois, les régies immobilières qui s’occupent de projets de constructions de PPE ont enregistré de 5 à 20 demandes par appartement, pour des projets qui n’ont fait l’objet d’aucune publicité !

Rien n’est prévu pour les entreprises

Le PAV n’est pas une friche et chaque projet ou presque nécessitera le départ d’un occupant actuel du terrain. Ces entreprises devront être relogées en un autre lieu afin de poursuivre leurs activités et les dépenses ainsi rendues nécessaires seront très importantes. Aucun dispositif n’est actuellement prévu pour financer ces relocalisations et, comme on vient de le voir, la typologie des logements prévus ne permet en aucun cas de dégager les ressources nécessaires.

Il existe déjà une loi

Refuser cette loi ne signifie pas bloquer le PAV. La loi déjà existante serait simplement maintenue et les PLQ pourraient être élaborés dans les délais prévus. Par contre, là aussi, les conditions de la mixité sociale et du déménagement des entreprises devront être (re)travaillées par le Conseil d’Etat.

Position de la CCIG : NON

* Loi modifiant la loi 10788 relative à l’aménagement du quartier « Praille-Acacias-Vernets », modifiant les limites de zones sur le territoire des Villes de Genève, Carouge et Lancy (création d'une zone 2, de diverses zones de développement 2, d'une zone de verdure et d'une zone de développement 2 prioritairement affectée à des activités mixtes) (L 12052), du 23 février 2018

** cf. art. 4a LGZD